Históricamente contar con un segundo inmueble para alquilar ha sido un mecanismo de inversión que permitió a muchas familias proteger su patrimonio, además de contar con una segunda fuente de ingresos que le brindase un mayor grado de seguridad financiera.
La principal obligación del arrendador es ceder al arrendatario el uso y disfrute del bien arrendado durante la duración estipulada en el contrato de arrendamiento.
Según el Código Civil, en su artículo 1554, la persona que alquila, es decir, el arrendador está obligado:
- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Cuando el arrendador cumple con lo arriba indicado, lo natural sería esperar que el arrendatario cumpla con sus deberes, a saber, entregar en el tiempo y según las condiciones estipuladas en el contrato la renta correspondiente al arriendo del inmueble.
Pero ¿qué ocurre cuando el arrendatario no cumple con el pago a tiempo de la renta?
Puede comenzar como un retraso ocasional en el pago… pero puede ser el comienzo de un asunto mucho más complejo. Muchas veces por evitar un conflicto a primera vista innecesario, el casero decide hacer la vista gorda y brindar oportunidad al arrendatario. Pero ocasionalmente este último se aprovecha de la buena fe del arrendador, y el problema se va complicando hasta llegar a una situación intolerable, en la que este debe recurrir a medios legales para retomar el control de su inmueble.
Al respecto, es importante señalar que, de acuerdo al artículo 1569 del Código Civil, el arrendador podrá promover un desahucio cuando su inquilino:
• Falte al pago de las rentas.
• Infrinja las condiciones del contrato.
• O destine la cosa a fines diferentes de los acordados.
Es importante destacar que desde que vence el periodo de pago de la primera mensualidad (normalmente del uno al cinco de cada mes) ya hay retraso y, por tanto, ya tendría viabilidad una demanda de desahucio.
La amenaza de los okupas: un serio problema
Por otra parte, uno de los mayores temores de cualquier propietario de un inmueble es regresar a éste y encontrar que ha sido ocupado ilegalmente.
El fenómeno de los Okupas ha venido creciendo en los últimos años: según estadísticas recogidas en el Sistema Estadístico de Criminalidad, manejado por el Ministerio del Interior, durante el año 2019 hubo 14.261 denuncias de inmuebles ocupados, una media de 40 al día, y un incremento en más de 2.400 denuncias con respecto al año anterior. De ellas, cerca del 25%, unas 3.000, corresponden a propiedades de particulares.
Si comparamos con respecto al año 2015, el número de denuncias fue de 10.376, es decir, que en el transcurso de cuatro años el número de denuncias anuales ha crecido un 41%, o lo que es lo mismo, a un ritmo de 9% anual.
Por su parte, un estudio realizado por el Instituto Cerdà en 2017 cifra en más de 87.500 las viviendas ocupadas ilegalmente en España, mientras que según el Grupo VPS, cuyo estudio arroja cifras similares, indica que el 80% de los inmuebles ocupados ilegalmente pertenecen a entidades financieras y 20% a particulares.
Sobre el coste de este problema, y suponiendo que se trata de una vivienda de alquiler; el propietario se enfrenta a unos costes entre los 25.000 y los 30.000 euros, considerando entre otros factores: el lucro cesante mientras la vivienda está ocupada, los gastos en arreglos una vez que las viviendas han sido desocupadas y los costos legales en los que se incurre hasta lograr la desocupación. Todo ello arroja un panorama bastante complejo.
¿Cómo proceder para realizar un desahucio por impago de rentas?
Para poder llevar a cabo un desahucio por impago de rentas se requieren dos cosas:
La primera: contar con la documentación que prueba la propiedad del inmueble.
La segunda, tan importante como la primera: contar con asesoría legal especializada, que permitirá seleccionar el mejor mecanismo para lograr que el desahucio se concrete a la mayor brevedad.
Dependiendo de la situación presentada pueden requerirse mecanismos tanto de carácter civil (aplicando el procedimiento indicado en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) como de carácter penal (bien sea por allanamiento de morada, bajo el artículo 202 o por usurpación de bien inmueble, bajo el artículo 245.2 del Código Penal). Es por ello que es necesario contar con asesoría de expertos, como los de JR Abogados, que son especialistas en desahucio de inquilinos y okupas.